困境地产项目形成原因房地产项目陷入困境的原因，宏观层面上主要包括：政府的宏观调控政策；相关政府部门的更迭、规划调整；整体经济环境发生的重大变化；房地产市场的阶段性、区域性供求关系。微观层面的主要原因包括：开发商专业能力不足，市场定位不准；财务杠杆过高、债务繁重，开发商资金链断裂；违规建设，无法完善各项审批手续；合作方之间的纠纷导致项目停滞；开发商涉嫌刑事犯罪，项目停滞。多维度、立体处置更高效项目处置所面临的主要问题。从法律层面，不良房地产项目通常可能涉及以下问题。第一，项目手续不齐备或存在违规，能否顺利实现后期的建设、验收和销售等存在不确定性。第二，债权情况错综复杂。债权人可能涉及：工程款债权等具有优先权利的债权人、国企背景债权人、外资背景债权人以及民间借贷等。项目若陷入困境可变现财产价值有限，不同性质的债权人利益不统一，甚至相互冲突，致使统一清理和执行困难。特别是在同一项目资产上可能涉及多轮查封和抵押，又因面临历史时间较长、主管机构调整、技术升级等情况，清理其查封、抵押、预售等情况的难度较大。就商业层面而言，项目需要大量的新增投资以解决既有债务问题和项目后期建设，而一般情况下原开发商已经彻底丧失信用，不具备主动重组的能力和信用基础，进行盘活和重组需要外部信用和资本的注入，以及专业开发、运营团队的参与。传统不良资产处置模式大多通过在司法诉讼程序中实现不良资产的清收，但仅依靠在司法执行程序层面进行追偿一方面存在处置周期长、手段单一的问题，另一方面无法实现债权底层资产的流动性和价值最大化。目前资产管理公司和一些专业的投资机构通过市场化处置模式，加强收购资产的分类管理、优化收购重组业务，凭借个性化的定制重组手段，依托专业资源整合对困境房地产项目进行升级改造，将不良变为优良资产。在这一过程中，第一步是分析项目陷入困境的原因，判断项目重组是否存在无法解决的障碍；第二步是厘清项目涉及的利益相关方，判断项目重组后的价值能否覆盖各利益方的合理利益诉求；同时梳理债务企业及主要资产上的权利负担情况、债权人的主体性质及债权性质、债权清偿顺序、基础债权债务的法律关系及其真实性、合法性等问题。非产业投资人还需要引入专业的房地产开发企业和运营团队，对项目进行重新定位、设计、建设、招商和运营，以实现项目的风险控制和价值的最大化。最后在上述工作的基础上，根据对重组周期及各方可配合程度的合理预期，在具体交易中有针对性的选择附条件重组、增信措施分阶段落实、分步骤实施、利益共享和对赌等具体技术手段对项目进行重组和盘活。随着房地产领域大宗交易市场的活跃度提升，以及资产证券化等退出方式的加速推进，立体化模式在解决以房地产为抵押物的不良资产项目中，将发挥越来越重要的作用。天时地利人和是成功要素所谓天时，主要指恰如其分的时机，或者说要在恰当的时间去推动恰当的进程。现实中我们经常会碰到一种情况，就是在项目刚陷入困境的一段时间内，债务人往往还心存幻想，仍然对项目起死回生抱有希望，企图通过自己的各种努力重新走上正轨，比如自己会尝试与债权人达成和解方案，找新的金融机构取得增量资金，或者引入新股东继续投入资金解决流动性问题等。在债务人穷尽这些方法前，暂时还不愿意放弃太多利益，导致新的投资人或重整方无法谈到足够吸引的商业条件。这样的案例我们见过很多，此时我们认为介入的时候未到，必须继续耐心等待，等债务人的信心在其各种努力都失败之后逐渐被削弱，才能给予我们足够的重整利润空间，这个时候时机才算逐步成熟。“地利”，首先是项目的地理位置，这点对困境地产项目来讲，无论什么时候都还是最重要的因素之一。尤其在经济下行时期，房地产项目所处的地理位置，是否可以继续有上涨的空间，从而给出相应的重整利益想象空间，往往成为初步判断项目是否有重整价值的关键因素。第二方面的“地利”，主要指地方政府的政策和对个案的支持程度。有些地方政府会有特定的有利政策，比如支持商改住，支持工业厂房的商业化改造，甚至会不会有限购政策的松绑预期等，都可能构成地利因素。而针对具体的项目，如果能得到地方政府的重点关注和支持，是再好不过的了。尤其在历史遗留问题的解决和原业主所欠税费的减免等方面，若能给予一定的照顾，并且压缩各项缺陷手续的补办时间等，无疑都会给项目的重整和激活带来重大利好，从而达到最优的效果。人的因素在困境地产项目重整时无疑是最重要的部分，我们普遍认为中国的不良地产项目陷入困境，其根本原因还是人的问题，包括原有业主的操盘能力和产品设计能力不足，对市场的判断有误，股东和管理层内部协作问题，当然也有可能是诚信问题（比如擅自挪用开发资金），甚至是涉及刑事案件（如在项目建设过程中涉及非法吸收公众存款等）。特殊资产项目，是非标中的非标，需要解决的问题和难点特别多，并且在你解决一个问题时，可能会再冒出一个或多个你之前没有觉察到的问题。因此对合作方的要求很高，不管你是跟债权人合作，跟债务人合作，或者作为纯粹的第三方介入，都需要合作各方步调一致，达成高度默契的一致行动人。此为“人和”之一。“人和”因素之二则正好相反，因为每个人有每个人的利益所在，各有各的算盘，我们不可能团结所有的人。在我们实施方案的过程中，会不会有人为了自己的利益或明或暗的去设置障碍和阻挠，是我们必须考虑的关键因素。我们必须做好相应的预案，想清楚我们是否有能力去应付这些障碍和阻挠。如果自己能解决，那应该如何解决？如果自己不能解决，那谁能解决？能解决的人能否团结过来，成为帮助我们的人？甚至即便你找到了这个角色，他会不会出尔反尔或者多头靠，从一个能帮你解决问题的人，随时站到你的对立面，都是值得注意的地方。我们曾在某项目当中试图与第一大债权人合作，已完成债权转让协议的签署并已经支付第一期债权收购款，但该债权人在更大的利益面前企图反水，虽然我们最后仍维护了自己的利益并如期推进项目进程，但无疑给我们的团队造成了不少的麻烦。天时地利人和因素缺一不可，如有其中一个因素还不具备，说明项目还不成熟，切不可盲目进入项目，容易深陷其中无法自保，更不要说取得重整的主动权了。来源：邱文宇律师、植德律师事务所合伙人赵佳佳、律师屈鑫

杭州市萧山区人民法院近日公示的一则判决书，揭示了一起事关浙江民泰商业银行2.15亿元的违规放贷案。民泰银行杭州萧山支行行长、副行长等人，内外勾结，以“借名贷款”的方式，从民泰银行萧山支行骗取贷款2.15亿。贷款金额共计2.15亿元，归还本金400万元，尚余贷款本金2.11亿元未归还。与此同时，2018年民泰银行不良贷款同比暴增82.96%；拨备覆盖率更是低于监管红线。这究竟是怎么回事？团伙作案，内外勾结据（2019）浙0109刑初730号判决书显示，2012年至2015年，杨某与与时任浙江民泰商业银行股份有限公司杭州萧山支行行长沈某、时任民泰银行萧山支行业务三部总经理、行长助理、副行长谢某等人合谋，由杨某本人或者介绍人联系69个单位或个人到民泰银行萧山支行“借名贷款”。具体操作如下：（一）2014年3月至2015年5月期间，被告人李爱武作为杨某的专职财务人员，负责帮助杨某伪造“借名贷款”的单位所需的贷款财务资料、开户以及放贷后贷款资金划账、承兑汇票贴现等事务，参与骗取贷款金额共计1.4亿余元。（二）被告人许永平帮助杨某介绍杭州临秀装饰有限公司等21个单位到民泰银行萧山支行“借名贷款”，骗取贷款金额共计6260万元。除此之外，许永平还帮助蒋某介绍杭州朱某实业有限公司到民泰银行萧山支行“借名贷款”，骗取贷款金额400万元。（三）被告人沈国建帮助杨某使用杭州成功园艺场等4个单位的名义到民泰银行萧山支行“借名贷款”，骗取贷款金额共计1300万元。（四）被告人俞耐泼经许永平介绍帮助杨某使用杭州阿耐果园有限公司等4个单位的名义到民泰银行萧山支行“借名贷款”，骗取贷款金额共计1100万元。（五）被告人钱炯沸经被告人许永平介绍帮助杨某使用杭州萧山浦阳炯沸化妆品店的名义；后又介绍他人给被告人许永平，帮助以杭州海佩服装有限公司、杭州三贝纺织品有限公司的名义到民泰银行萧山支行“借名贷款”，骗取贷款金额共计810万元。仅仅一年多的时间，上述涉事人员通过伪造“借名贷款”的单位所需的贷款财务资料、开户以及放贷后贷款资金划账、承兑汇票贴现等事务，参与骗取贷款金额共计2.15亿元，数额之大骇人听闻。涉案企业称"找关系",没想到被骗【被介绍的企业在该案中的角色到底是什么？】中国经营报与其中一位涉案企业人士取得联系，对方表示当时因企业资金较紧张，所以经朋友介绍结识了许某，称能搞到贷款，所以就将营业执照、企业公章等材料交给其办理，并交了一定手续费。为了获得贷款，期间也与其他公司做了互保。但是，贷款流程通过后，钱却并未被其使用。该涉案企业人士表示许某告诉他因为另一家企业老总并未将款项给许某，所以款项暂时拿不出来。该涉案企业人士表示就此事后来找了民泰银行萧山支行行长沈某，其答应先给一部分，但最终也未兑付。【那么，“借名贷款”相关款项到底去了哪里？】一则杭州佰惠拓商贸有限公司相关的金融借款合同纠纷案透露了一些细节。该案相关判决书显示，佰惠拓公司在2014年从民泰银行萧山支行借款400万元逾期未还，该企业法人表示钱没有到公司账上或者到账以后转账出去了。该笔贷款的担保方之一为杭州德颂贸易有限公司，德颂贸易公司法人朱某在上述纠纷中也被列为被告之一。(2019)浙01民申265号裁定书显示，德颂贸易公司法人朱某称2014年，经公司实控人安排，德颂贸易公司为佰惠拓公司从民泰银行萧山支行400万元贷款提供担保，该400万元贷款最终逾期。朱某表示，从借款交付凭证可以看出，放款的400万元于当天就通过电汇汇给了法定代表人为杨某的浙江顶鼎进出口有限公司，而杨某就是上述民泰银行萧山支行2.15亿元违规放贷案一审判决中的主犯。天眼查显示，除了浙江顶鼎进出口有限公司，杨某还担任浙江亚誉实业有限公司、杭州亚星物流有限公司法人。目前，上述3家公司均被吊销。其中，浙江顶鼎进出口有限公司、杭州亚星物流有限公司与民泰银行萧山支行曾有金融合同借款纠纷。票据案、印章案、受贿案....民泰银行诉讼缠身小编查询资料发现，除了违规放贷案，民泰银行今年还卷入了一起“连环诉讼案”。2019年4月，自贡银行与民泰银行因5000万元票据纠纷对簿公堂，而这背后，牵涉的是一起5亿票据纠纷案。该票据纠纷案又在多家金融机构间牵出一连串诉讼纠纷，包括一起伪造公司印章案、一起票据诈骗案及一起受贿案，涉及自贡银行及民生、兴业等多家银行下属支行。案件之复杂、牵涉之广泛，实属罕见。因为此案，2018年10月，自贡银监分局对自贡银行开具了多张罚单，直指两人利用职权收受贿赂，涉嫌刑事犯罪，禁止终身从事银行业工作。与此同时，自贡银行也因此被开具150万元罚款。目前，该案涉及的票据诈骗案及伪造公司印章案仍正在侦破阶段，没有结案。不良暴增82.96%，拨备覆盖率低于监管红线多重“重压”下，民泰银行的信贷风险开始显现。年度报告显示，截至2018年末，民泰银行不良贷款余额19.43亿元，同比暴增82.96%；不良贷款率2.41%，同比增加0.84个百分点；拨备覆盖率由2017年的175.95%降至118.73%，降幅57.22个百分点，已经低于监管红线。值得关注的是，民泰银行近三年不良率一直处于攀升状态。此外，该行资本充足率、核心一级资本充足率和一级资本充足率等指标均出现下降，分别为11.63%、9.75%和9.78%，降幅为1.2、0.37和0.36个百分点。对于该行资产质量下滑、隐现信贷风险的问题，该行相关工作人员在接受《华夏时报》记者的采访时表示：“根据监管部门的要求，民泰银行2018年对不良贷款的认定更加严格，将逾期90天以上贷款计入不良，导致不良有所上升。”公开信息显示，浙江民泰商业银行总部位于浙江台州温岭市，前身是创建于1988年5月的温岭城市信用社，2006年8月18日，更名为浙江民泰商业银行。设有台州管理部及12家分行和159家支行。

*ST莲花的破产重整迈出第一步！9月18日晚，*ST莲花的债权债务重组的部分清偿方案出炉。*ST莲花公告，9月16日，公司与国厚资产管理股份有限公司、河南莲花糖业有限公司三方签署《债务清偿协议》，公司将对莲花糖业享有的债权金额合计2068.02万元，以抵偿所欠国厚资产的等额债务。图片来源：百度图片公告显示，截至9月15日，除代垫的职工工资外，国厚资产对*ST莲花享有合法受让的债权3.84亿元，其中，债权本金2.15亿元、应计利息1.69亿元。本次清偿完成后，*ST莲花与莲花糖业不再拥有债权债务关系。国厚资产会相应免除*ST莲花在应计利息中2068.02万元的清偿责任，并成为享有莲花糖业2068.02万元债权的合法债权人。莲花糖业承诺，将确保国厚资产债权优先于其他自有负债，且最终获得受偿金额不低于国厚资产通过*ST莲花重整程序所能获得的债权清偿金额。然而，在本次债务清偿后，*ST莲花对国厚资产仍存在近3.86亿元的债务。小编注意到，2018年以来，*ST莲花坎坷不断，高管相继离职、不禁卷入了384人的诉讼纠纷，更面临被实施退市风险警示。挫折的背后，是*ST莲花连续9年扣非净利润为负的窘境。*ST莲花连续9年亏损*ST莲花是河南省创办于1983年的国企，1998年8月在上交所挂牌上市，辉煌时期销量曾达亚洲第一，也曾是“河南四大工业名片”之一。然而，近几年*ST莲花的主营收入持续下滑，业绩也大幅亏损。年报数据显示，2011年公司营业收入为27.62亿元，但2018年仅为17.28亿元；其主营业务味精收入也由2011年的20.23亿元降至2018年的9.68亿元。利润方面，*ST莲花2011-2018年的净利润分别为-4.59亿元、3657.08万元、-3.29亿元、2386.95万元、-5.08亿元、6254.74万元、-1.03亿元和-3.33亿元，合计亏损净额超16亿元。如果按照扣非净利润计算，*ST莲花从2010年以来连续9年亏损，合计亏损金额超过27亿元。从资产负债率看，2015年至2019年上半年，*ST莲花资产负债率从99.5%攀升至123.18%。半年报的风险预估中，*ST莲花指出，自身大部分借款逾期多年，大量债权人已向法院提起诉讼，且均已判决*ST莲花承担相应的偿还本息义务，部分资产已被质押或抵押，未来*ST莲花相关资产存在被强制执行的风险。国厚资产提前布局国厚资产对*ST莲花的债权形成过程如下：2008年，*ST莲花因与银行的两项贷款纠纷，被法院作出偿还贷款和利息的《民事判决书》。前述两项判决生效后，*ST莲花因资金紧张未能按照判决清偿借款及利息，债权经三次转手，最终转到了国厚资产手中。截至2019年3月31日，国厚资产持有*ST莲花债权本息合计3.78亿元。早在去年5月，*ST莲花原董事会高管相继辞职，国厚资产关联人士成为公司新董事。在国厚资产任职的王维法和罗贤辉进入莲花味精董事会，王维法出任董事长，罗贤辉任董事。目前，王维法仍然是国厚资产的法律顾问，罗贤辉仍然是国厚资产资金管理部副总经理。2018年8月，莲花味精的法定代表人由夏建统变更为王维法。此外，*ST莲花控股股东睿康投资，早在2017年6月就将所持有的上市公司1.15亿股质押给国厚资产，随后展期12个月。8月22日公告显示，睿康投资已将其在*ST莲花的全部持股质押给国厚资产。今年7月4日，*ST莲花公告称，因公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，公司债权人国厚资产管理股份有限公司向法院递交了对公司进行重整的申请。按照9月18日晚*ST莲花公告内容，公司9月16日与国厚资产、河南莲花糖业有限公司三方签署《债务清偿协议》，公司将对河南莲花糖业有限公司享有的债权金额合计2068.02万元，以抵偿所欠国厚资产管理股份有限公司等额债务。然而，相比国厚资产3.86亿元的债务本息，*ST莲花此次债务重组显然“杯水车薪”。

导读：我们曾发过一篇案例，叫《资源整合是不良资产处置最强大的助推器！》，讲述了资源整合在不良资产处置中的重要性。确实，不良资产的处置工作不仅需要专业的理论知识，更需具备跨界整合能力。据统计不良资产的抵押物60%都是涉及到房地产，因为金融机构放贷款时都偏向于要求有抵押物，而抵押物最值钱的基本就是房地产和土地。因此这一轮不良资产的抵押率是相对充足的，而最重要的抵押物就是房地产和土地。不良房地产项目的投资和处置需要综合的、跨界的能力，要打通“法律+金融+地产”三个维度。法律维度基本上每个不良地产项目都涉及很多复杂的法律关系和诉讼问题，能否理解这些法律关系，对于处置是否成功至关重要。比如了解法院里诉讼的程序，基层法院到中等法院到高院，从立案到审查到执行，破产和解、破产重组、破产清算、究竟每个程序是怎么样的？需要多长时间？你才能判断你的资金流进去以后大概要放多长时间，然后这个案子什么时候会结，这个就是很多法律的问题。如果已经进行到了司法拍卖阶段，说明该资产的产权关系已基本理清，在这种情况下，能够缩减部分处置时间。相应的投资周期也会缩短。金融维度项目里面的涉及的债权债务究竟怎样，隐形负债和或有负债怎样？哪个债权是优先偿还的的，哪个是第二顺位的，哪个是最后偿还的，有多少偿还清偿率，你是要判断的。比如工程欠款债权在竣工报告后的6个月内是有优先受偿权的，是优先于银行的抵押债权的，很多人以为银行有抵押的债权是最优先偿还的，还有包括拖欠员工工资、社保，拖欠政府的税款，这些债权的清偿顺序都需要了解。又比如项目里的每笔融资或者投资究竟是股权还是债权，是固定还是浮动，是明股实债还是本质上是股，需要了解后才知道处置的方法。债权债务的重组需要清楚金融产品和交易结构。房地产维度在不良资产这个行业里，早期做的比较好的人都是律师背景出身，因为律师能打官司，了解法院的关系又熟悉诉讼流程。比如一个项目正常价10亿，涉及比较复杂的法律和诉讼问题，但只要把法律和官司搞定、6亿就能拿下来，那么就不用懂房地产，也不用懂金融，只要能拿下来就肯定赚，因为标的物的利润足够多，大部分风险都可以通过利润里面化解，所以这个项目的获取中，法律知识和技能成为了最重要的竞争力。但如果这个项目10亿但需要9亿才能拿下来，只有1亿利润的话，可能光懂法律和官司还不行，还得做房地产开发运营，把抵押物的价值从10亿提升到12亿才有更多的利润空间。这一轮不良资产的投资逻辑就是需要跨界整合的能力，光懂法律不行，需要懂金融、懂法律，有的案例还需要懂资本市场和PE投资（私募股权投资）的逻辑。比如说乐视的案例，乐视有电视业务、有汽车业务、有生态链、还有房地产资产。投资和重组乐视这样一个公司需要的能力就更跨界、更复杂了。首先乐视在北京有几个地产项目和土地，这些资产剥离出来值多少钱，处置后能否清偿负债？第二，它的主营业务，乐视的电视、汽车、能源，这种究竟怎么样去估值。这就涉及到PE的投资和估值逻辑，比如需要分析行业未来增长空间怎么样，业绩增长是通过并购重组还是通过自然生长、内在生长？第三，债权债务情况怎样买那些是紧急债务，哪些是传统融资？哪些是资本市场融资？等等一系列问题。所以对这个公司进行估值的时候，既要对资产和土地进行估值，还要按照PE的逻辑对它的主营业务进行估值，还需要了解债务重组的可能性和突破点。投资像乐视这样的困境企业需要系统的知识和高超的技术，可能跨了法律、金融、房地产，还有资本市场等维度。除此之外，重组类的不良房地产项目的投资和处置需要全盘的思维和综合的重组能力。此类项目的重组成功包括了三个方面的重组，即利益重组、信任重组和预期重组。利益重组每一个不良资产的利益关系都是很复杂的。资产本身没有良或者不良之分，资产本身是中性的。比如，我们看到不少烂尾楼都是在黄金地段，变成不良的原因可能是因为“一些不良的人、有着不良的利益，用了一些不良的手段把它弄成了不良”。所以我们说“不良资产要善良的人，专业的人去做”，不然你本身就不是一个善良的人，你可能把它变成二次不良、三次不良。重组的成功就是要对这些不良的人或者事进行重组，重组完了，大家的利益达成一致，大家才能形成合力，把困难化解，共同把项目盘活。信任重组很多不良资产其实都是信任危机，即债权人不信债务人，债务不信债权人，债权人之间互相也不信任，债权人不相信法院和地方政府。大家互相不信任的话很难达成一致，把扣给解开。所以重组方进场一定要取得各方的信任，从而达成一个友好的重组。预期重组管理利益各方的预期很重要，债权人也好、债务人也好，如果预期太高就很难达成重组成功。当然，各个利益方的预期是不断发生调整的，有可能是市场的原因，有可能是人的原因，也可能是谈判方法的原因。在整个重组过程中，对地方政府的预期、对法院的预期、对债权债务人的预期，得做一个重组，达到一个比较平衡的利益点，才能最终完成上述的利益重组、信任重组。总之，不良资产处置需要跨界整合的能力。一个复杂不良资产项目的盘活，需要打通法律、金融、地产、资本市场等多个维度，需要对项目进行深度的信任重组、利益重组和预期重组，并找到合适的单点突破口才可能成功。

8月26日，北京金融资产交易所发布一条“乐视控股（北京）有限公司债权招商信息”，对乐视控股（北京）有限公司总额为196,527.41万元（本金166,619.55万元，利息29,907.86万元）的债权进行招商。据财联社报道，发布方正是四大国有资产管理公司之一——中国信达资产管理股份有限公司。值得注意的是，这笔债权的抵押物为总建筑面积82341.57平方米的“世茂工三”的地产项目，是贾跃亭旗下为数不多的至今仍有价值的资产，而这个项目在今年8月份，刚刚三拍流拍。债权由来：中信银行→华融→信达这笔债权中除了以“世茂工三”作为抵押担保，还有两笔股权质押担保，一笔是乐视控股（北京）有限公司以其持有的北京财富时代置业有限公司100%股权提供质押担保；另一笔是乐视控股（北京）有限公司以其持有的北京百鼎新世纪商业管理有限公司100%股权提供质押担保。事情还要从2016年说起。“世茂工三”原为A股公司世茂股份动用30亿元巨资打造的集世界顶级品牌商业、甲级精装写字楼于一体的市中心最高端地标综合体，位于北京朝阳区三里屯工体北路，紧邻使馆区、朝外商务区、燕莎商圈和CBD等黄金区域。2016年5月份，乐视控股与世茂股份签订合约，收购北京财富时代以及北京百鼎新世纪两家公司，并支付29.72亿元。于是，“世茂工三”项目划入乐视控股名下。当时乐视正处在辉煌时期，这一收购被业内解读为乐视要开拓房地产板块。随后在2016年11月，乐视控股将两家公司的全部股权以及“世茂工三”抵押（质押）给中信银行，进行贷款。然而，仅仅收购一年，乐视控股便宣布欲将其出售。随着2017年乐视债务问题浮出水面，乐视系名下的一系列资产均遭到法院查封（冻结）。由于无法偿债，中信银行一纸诉状将乐视控股、北京财富时代、北京百鼎新世纪、贾跃亭等告上法庭，要求偿还债权金额高达16多亿元。随即，中信银行对“世茂工三”以及两家公司的股权进行了查封（首封）。后来，中信银行将该笔债权进行了转让。小编搜集相关资料后猜测，这笔债权是先由中信银行转到了中国华融，然后才从中国华融转到了中国信达：今年4月8日，中国华融资产官方微信公众号曾发布过一条热点资产推介消息，其中一个项目便是乐视控股(北京)有限公司的19.2亿债权，抵押（质押）物信息与本次中国信达的招商公告完全一致。来源：中国华融官方微信公众号这样算来，信达接手乐视控股的债权不过四个月，便已经急着出手。这短短四个月的时间里，案子已从一审走到了二审。“世茂工三”三次拍卖均流拍促使两家国有AMC着急出手乐视控股债权的原因，或许是由于“世茂工三”前后三次均流拍。2019年1月7日，乐视控股(北京)有限公司持有的北京财富时代置业有限公司的全部股权进行第一次拍卖，评估价为32.89亿元，起拍价为七折23.02亿元。这场拍卖持续了24个小时，吸引了6万人围观，但无一人出价。1月流拍后，该项目于4月14日进行第二次拍卖。第二次的拍卖价为为21.87亿元，较第一次的23.02亿元降低了1.15亿。同样是围观者多，出价者寥，本次拍卖依然流拍。出乎意料的是，8月1日，北京市第三中级人民法院对该项目的第三次拍卖依然是以失败告终。经过多次流拍和债权人变更的发酵，乐视控股和“世茂工三”似乎已经变成了“烫手山芋”，拥有者急于转让出手，围观者却在犹豫观望。究竟谁能接下这个“烂摊子”？这个谜恐怕需要时间去解开了。

最近几天有篇文章火爆不良圈，叫《抢食2.2万亿不良资产蛋糕信托不甘心只做通道》。文章揭示了当前市场环境下，越来越多的信托机构开始“抢食”不良资产市场。其中最近的案例就是中国平安旗下的平安信托。8月16日，平安信托表示，将组建新事业部布局特殊资产投资机会，目前正在招兵买马、组建团队之中。其实，信托并不是银行不良资产处置市场的新参与者，从之前来看，信托在其中更多地发挥了通道的作用。近几年，随着银行不良贷款、违约股权质押等风险暴露，国内市场的不良资产不断增加，为信托机构真正参与不良资产处置带来了更多机会。但是，信托业参与不良真的就如报道所言前景大好吗？其实并不然。虽然信托已经有多种形式可以参与到银行不良资产处置市场中，但信托公司现有的专业能力、信托产品的投资者偏好，以及外部的法律、司法等环境都还有明显制约和不足。且早在2017年，就有行业专家对信托参与不良进行了探讨。专家讨论：信托参与不良资产处置之辩国民信托有限公司总经理石俊志：信托制度具有灵活的权利分离与重构优势，对信托财产的管理运用方法相当灵活，在银行不良资产处置中的应用将越来越广泛和灵活。从国际上看，信托并不是银行不良资产处置市场的新参与者，在这方面早已有着丰富的经验可供借鉴。而从国内现状看，信托也早已参与其中，但更多地发挥了通道作用，为不良资产由商业银行资产负债表内转出提供了新的手段。中国长城资产管理股份有限公司资产经营部处长张雁青：现在信托跟不良资产合作有几种模式，一是帮银行“出表”的，一般是银行把资产包做指令性计划给信托，然后信托把这个收益权转让，银行用其子公司或者其他资金接，这其实是银行在直接操盘；二是通过资产管理公司做，就是把资产卖给资产管理公司，形式上走公开程序，买完之后，资产管理公司把这个做指令给信托，其后信托把这个收益权卖掉，这就出现一个“非非标”。光大金瓯资产管理有限公司业务总负责人朱军：在国内金融机构中，信托公司是能够整合运用几乎所有的金融工具，满足企业一揽子金融需求的“实业投行”，在不良资产处置业务中能够扮演丰富的、多层次的角色。信托相比银行机构，很明显的一个优势，就是没有在股权运作上的法律限制。债转股本身是经济下行周期下不良资产处置中的优势商业模式，而信托完全可以利用金融牌照优势成为银行处理不良债务的通道。中国农业银行投资银行部总裁于建忠：不良资产是典型的“逆周期”业务，考验着管理机构的行业经验、处置手段、专业技术、专职人才等多方面的合力，构建具有市场竞争力的、成熟的运营模式是成功的关键因素之一。信托公司虽然拥有一定的风险项目处置经验，但如何摆脱通道的尴尬地位，如何在参与进来后真正地“养活马”，这都是需要考虑的课题。在这方面，国外PE的模式可谓是一个较好的借鉴。此外，很重要的是要有人才，最好有“实业＋科研＋金融＋人才”这种四合一的融合。石俊志：以债转股模式为例，我也认为信托业应该培养人才，专职的股权管理人才，以真正专业地作为股权人在企业里行使职能，真正地介入企业中担任董事，甚至是财务总监。上面提到了银行介入企业所受的法律限制，那么在债转股这一主题中，债权还是属于银行的，而股权则可以通过信托机构的专业团队来行使，信托就替代银行持股进行股权管理，这就很好地解决了各方问题。当然，所谓的培养专职人才，并非培养所有产业行业的人才，而是培养几个重要行业，如煤炭、钢铁、石油等行业的人才，因为这几个行业的不良资产问题是比较严重的。在新的市场形势下，信托与银行互动性将加强，介入深度也会提升，这些离不开诸方面的努力和配合。对外经济贸易大学市场金融市场研究中心主任、金融学院教授张海云：信托替代银行持股进行股权管理，我赞同这个理念。联想到股权投资基金的组织形态，除了公司型、合伙型之外，还有契约型基金。契约型基金的本质是信托型基金，其法律依据为《信托法》和《证券投资基金法》。从功能的本质上看，我感觉应该允许信托替代银行持股进行股权管理。与此相应，我感觉现在有观点提到的“穿透式”监管，似乎其中存在一种误读，即误认为如果金融机构甲没有资格从事某一业务，则也应自动禁止其将这一业务委托给有资格从事这一业务的金融机构乙。在这一点上，我感觉需要细致探讨“穿透式”监管应有的目标、效果、边际。信托参与不良，困难何在？1、行业经验和专业人才储备不足不良资产是典型的“逆周期”业务，需要对宏观经济、市场走势及拐点的准确研判，考验着管理机构的行业经验、处置手段、专业技术、专职人才、服务和分销网络、资本实力等多方面的合力，构建具有市场竞争力的、成熟的跨周期运营商业模式是获取超额利润的关键因素之一。信托公司虽然拥有一定的风险项目处置经验，但无论是行业经验还是专职人才方面都仍处于起步阶段，对不良资产的获取能力、定价能力、管理能力更是相当薄弱。尽管短期内信托公司可以借助与银行、资产管理公司等外部服务商的合作，但是如果完全依赖服务商的经验和判断，将始终无法摆脱通道的尴尬地位，在市场中缺乏独立生存的可能。2、信托资金特性与不良处置匹配性较差不良资产处置属于高风险、高回报的投资领域，处置回收金额和时间都具有较大不确定性。从四大资产管理公司披露情况看过往的不良资产处置周期基本在4年左右，特大资产包处置周期还会更长。如果采用债转股等形式，处置回收周期将更长。目前信托产品期限在1～3年，呈现出较显著的中等风险偏好、固定收益的投资品特征，现有投资者并不适合不良资产处置这类风险较高、收益回报不确定业务的要求，未来产品发行销售面临较大挑战。3、法律、司法等基础配套还不完善在过往不良资产证券化、处置等实际操作中，由于法院不理解不良资产证券化的实质，往往根据《中华人民共和国信托法》第十一条第四款，即专以诉讼或者讨债为目的设立的信托无效为依据，在案件审理或财产保全过程中，都曾被某些地方法院认定为信托设立无效，导致以信托名义追偿不良债权时被驳回起诉，可能最终导致投资者利益的损失。此外，处置不良资产必然涉及大量的诉讼，目前信托在财产保全方面成本过高。根据2016年6月最高人民法院发布的《关于办理财产保全案件若干问题的规定(征求意见稿)》，其中第九条规定商业银行保险公司等金融机构申请财产保全的，人民法院可以不要求申请保全人提供担保。专注不良资产综合自:当代金融家|黄希韦、中国信托业协会|国民信托、不良资产处置行业联盟、第一财经日报

一、关于诉讼时效的常识解答1.问：《民法总则》与《民法通则》规定的诉讼时效适用问题答：2017年10月1日生效的《民法总则》规定的普通诉讼时效期间为三年，《民法通则》规定的普通诉讼时效期间为两年。新旧法的衔接规则为：《民法总则》实施时旧法诉讼时效已届满的，无溯及力；《民法总则》实施时旧法诉讼时效未届满的，有溯及力。2.问：在诉讼时效届满后，业主又给承包人支付了一部分合同欠款，那么是否可以认为所有合同欠款的诉讼时效均重新起算？答：不可以。针对已经实际支付的合同款项，业主不能以诉讼时效已超过为由主张追回，未支付的欠款依然保持自然之债的状态，业主可以超过诉讼时效为由主张不受法律保护。3.问：如果工程总承包合同约定按照预付款、进度款、竣工款和质保金分期支付，那么每期工程款的诉讼时效是分开计算的，还是全部从最后一笔款项到期后开始起算？（即能否适用“同一债务分期履行，时效从最后一期履行期限届满之日计算”的规则）答：如果三个阶段支付的款项均是同一承包款，可以从最后一笔款项到期后开始起算。如果各阶段支付的款项性质有不同，比如分别列明为设计费、设备费、工程款等，则应各自分别时效。另，从实践中来看，工程款承包款，如果尚未到达合同约定的结算条件，即使此前分阶段预付已经超过时效，很多时候法院也没有按超过时效来确定。4.问：如果合同所有款项是从最后一笔款项的到期后起算诉讼时效的话，那么，如果最后一笔款项为质保金，是否所有欠款都从质保金到期后开始起算诉讼时效？答：关于质保金的性质在实务中存在争议，一种观点认为其应当属于工程款的一部分，依此观点，可以认为所有工程欠款从质保金到期后开始起算诉讼时效；但是另一种观点认为，质保金和工程款性质不完全一样，有其特殊性，质保金应当单独对待，单独计算诉讼时效。因此，谨慎起见，在诉讼时效检查工作中，不宜将质保金作为整个工程款诉讼时效的起算点。5.问：企业询证函对于诉讼时效的影响？是否能够构成诉讼时效中断，若已经超过诉讼时效，能否通过询证函的方式挽救？答：如果在诉讼时效内，债权人向债务人发询证函，债务人对询证函中的债务金额予以确认并加盖公章，通常可以作为中断诉讼时效的依据。如果已经超过诉讼时效，债权人向债务人发询证函，询证函内容上如果有催收的意思表示，则可以视作催款函，如果债务人在这类询证函上签字盖章予以确认，视为对原债务的重新确认，诉讼时效可以得到挽救，重新起算。如果已经超过诉讼时效，债务人向债权人发询证函，债权人签收确认，同样可以视为对原债务的重新确认，诉讼时效可以得到挽救，重新起算。如果已经超过诉讼时效，债权人向债务人发询证函，但询证函内容上无催收的意思表示，债务人对询证函进行签收确认，不能推定为债务人有偿还已过诉讼时效债务的意思表示，即不能挽救诉讼时效。6.问：超过诉讼时效期间，债权人向债务人发催款函，债务人在催款函上签字或盖章，是否能够挽救诉讼时效？答：对于超过诉讼时效期间，债权人向债务人发催款函，债务人在催款函上签字或者盖章的，应当视为对原债务的重新确认，可以达到挽救诉讼时效的目的。7.超过诉讼时效，债权人与债务人达成了新的还款协议，是否还能受到法律保护？答：超过诉讼时效期间，当事人双方就原债务达成的还款协议，属于新的债权、债务关系，该还款协议应受法律保护，即可以达到挽救诉讼时效的目的。如何才能中断诉讼时效？1.最直接便利的方式，是直接向债务人发书面催款函，并且对方在催款函上签字、盖章证明已经收到。2.如果不方便当面送达，采用邮政快递（EMS）方式邮寄送达也是可以的，要保留好邮寄单和邮政公司的快递送达回执，以证明函件已经妥投。3.电子邮件送达也是法律认可的方式，但是要注意电子邮箱的接收人身份的准确性，最好是合同的签字人、发包人代表等受债务人指派负责项目的人，且有证据证明邮箱与接收人的权属关系。4.起诉或仲裁也可以有效中断诉讼时效。5.在诉讼时效有效期内，达成关于履行债务的协议，如新的还款协议、提供担保协议等，或债务人应邀确认债务、债务人提出请求延期履行、债务人提交清偿债务计划等，均构成诉讼时效中断。6.诉讼时效期内，企业的询证函经双方签字盖章确认，也能起到中断诉讼时效的效果。超过诉讼时效怎么办？超过诉讼时效以后，可以尝试要求债务人对债务进行重新确认，或用“新债”替代“旧债”，解决诉讼时效的诉讼风险，具体如下：1.债务人对债务进行重新确认根据最高院司法解释，超过诉讼时效期间，如果债务人对债务重新确认，则重新确认后的债务仍然受法律保护。具体措施为：发催款函（或带有催款意思表示的企业询证函），由债务人签字或盖章确认。2.用“新债”替代“旧债”诉讼时效虽然已经超过，但是债权人和债务人就债务达成新的还款协议（如重新约定支付期限、债务履行方式、打折支付等），通过给予债务人一定的“优惠”，促成新的还款协议签署，即通过新合同确定新债务，挽救诉讼时效。附：关于诉讼时效的法律法规和司法解释1986年《民法通则》第七章诉讼时效第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。第一百三十九条在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。第一百四十一条法律对诉讼时效另有规定的，依照法律规定。1988年《最高法关于民法通则的实施意见》六、诉讼时效165、在民法通则实施前，权利人知道或者应当知道其民事权利被侵害，民法通则实施后，向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用民法通则第一百三十五条和第一百三十六条的规定，从1987年1月1日起算。166、民法通则实施前，民事权利被侵害超过二十年的，民法通则实施后，权利人向人民法院请求保护的诉讼时效期间，分别为民法通则第一百三十五条规定的二年或者第一百三十六条规定的一年，从1987年1月1日起算。167、民法通则实施后，属于民法通则第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，权利人自权利被侵害时起的第十八年后至第二十年期间才知道自己的权利被侵害的，或者属于民法通则第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间，权利人自权利被侵害时起的第十九年后至第二十年期间才知道自己的权利被侵害的，提起诉讼请求的权利，应当在权利被侵害之日起的二十年内行使，超过二十年的，不予保护。168、人身损害赔偿的诉讼时效期间，伤害明显的，从受伤害之日起算；伤害当时未曾发现，后经检查确诊并能证明是由侵害引起的，从伤势确诊之日起算。169、权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的，属于民法通则第一百三十七条规定的“特殊情况”。170、未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制。171、过了诉讼时效期间，义务人履行义务后，又以超过诉讼时效为由翻悔的，不予支持。172、在诉讼时效期间的最后六个月内，权利被侵害的无民事行为能力人、限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失代理权，或者法定代理人本人丧失行为能力的，可以认定为因其他障碍不能行使请求权，适用诉讼时效中止。173、诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。权利人向债务保证人、债务人的代理人或者财产代管人主张权利的，可以认定诉讼时效中断。174、权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。经调处达不成协议的，诉讼时效期间即重新起算；如调处达成协议，义务人未按协议所定期限履行义务的，诉讼时效期间应从期限届满时重新起算。175、民法通则第一百三十五条、第一百三十六条规定的诉讼时效期间，可以适用民法通则有关中止、中断和延长的规定。民法通则第一百三十七条规定的“二十年”诉讼时效期间，可以适用民法通则有关延长的规定，不适用中止、中断的规定。176、法律、法规对索赔时间和对产品质量等提出异议的时间有特殊规定的，按特殊规定办理。177、继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定。1997年《最高人民法院关于超过诉讼时效期间当事人达成的还款协议是否应当受法律保护问题的批复（法复［1997］4号）》四川省高级人民法院：你院川高法［1996］116号《关于超过诉讼时效期限达成的还款协议是否应受法律保护的请示》收悉。经研究，答复如下：超过诉讼时效期间，当事人双方就原债务达成的还款协议，属于新的债权、债务关系。根据《中华人民共和国民法通则》第九十条规定的精神，该还款协议应受法律保护。1999年《最高人民法院关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复（法释〔1999〕7号）》河北省高级人民法院：你院〔1998〕冀经一请字第38号《关于超过诉讼时效期间信用社向借款人发出的“催收到期贷款通知单”是否受法律保护的请示》收悉。经研究，答复如下：根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十条规定的精神，对于超过诉讼时效期间，信用社向借款人发出催收到期贷款通知单，债务人在该通知单上签字或者盖章的，应当视为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受法律保护。2000年《最高人民法院关于借款合同中约定借款分期偿还应如何计算诉讼时效期间的答复（法经[2000]244号）》山东省高级法院：你院鲁法经（1999）25号《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》收悉。经研究，答复如下：在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。2001年《最高人民法院关于哈尔滨市商业银行银祥支行与哈尔滨金事达实业(集团)公司借款合同纠纷一案如何处理问题的答复（法民二〔2001〕016号）》黑龙江省高级人民法院：你院〔1999〕黑经二终字第190号《关于哈尔滨市商业银行银祥支行与哈尔滨金事达实业(集团)公司借款合同纠纷一案如何处理问题的请示》收悉。经研究，答复如下：该案所涉询证函虽然是采用哈尔滨审计事务所函稿纸，且注明仅作审计报表之用，其他方面用途无效，但基于该询证函是由贷款人哈尔滨商业银行银祥支行(原哈尔滨银祥城市信用合作社)发出，且该贷款人和借款人哈尔滨豪华家具大世界都在该函上对尚欠贷款额予以确认并加盖公章的事实，可以表明该询证函既有贷款人追索欠款的意思表示，又体现了借款人对所欠债务的确认。由于该询证函是在借款合同诉讼时效期限内发出的，因此借款合同诉讼时效中断，保证合同诉讼时效亦中断。鉴于该案担保行为发生在《担保法》颁布之前，保证合同约定的保证期间是“直至借款单位全部还清贷款本息和逾期挪用本息为止”，属于保证责任期间约定不明的情形。根据本院《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》第十一条规定精神，本案保证责任期间应为2年。债权人哈尔滨商业银行银祥支行在借款合同履行期限届满后的2年内未向保证人哈尔滨金事达实业(集团)公司主张权利，故保证人不再承担保证责任。以上意见，供你院参考。2003年《最高人民法院关于超过诉讼时效期间后债务人向债权人发出确认债务的询证函的行为是否构成新的债务的请示的答复（[2003]民二他字第59号）》重庆市高级人民法院：你院渝高法[2003]232号请示收悉。经研究，答复如下：根据你院请示的中国农业银行重庆市渝中区支行与重庆包装技术研究所、重庆嘉陵企业公司华西国际贸易公司借款合同纠纷案有关事实，重庆嘉陵企业公司华西国际贸易公司于诉讼时效期间届满后主动向中国农业银行重庆市渝中区支行发出询证函核对贷款本息的行为，与本院法释[1999]7号《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或盖章的法律效力问题的批复》所规定的超过诉讼时效期间后借款人在信用社发出的催款通知单上签字或盖章的行为类似。因此，对债务人于诉讼时效期间届满后主动向债权人发出询证函核对贷款本息行为的法律后果问题可参照本院上述《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或盖章的法律效力问题的批复》的规定进行认定和处理。2003年《最高人民法院关于在保证期间内保证人在债权转让协议上签字并承诺履行原保证义务能否视为债权人向担保人主张过债权及认定保证合同的诉讼时效如何起算等问题请示的答复（[2003]民二他字第25号）》云南省高级人民法院：你院云高法报[2003]5号《关于在保证期间内，保证人在债权转让协议上签字并承诺履行原保证义务，能否视为债权人向担保人主张过债权，从而认定保证合同的诉讼时效从签字时起算的请示报告》收悉。经研究，答复如下：《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第二十六条第一款规定的债权人要求保证人承担保证责任应包括债权人在保证期间内向保证人主动催收或提示债权，以及保证人在保证期间内向债权人作出承担保证责任的承诺两种情形。请示所涉案件的保证人—个旧市配件公司于保证期间内，在所担保的债权转让协议上签字并承诺“继续履行原保证合同项下的保证义务”即属《担保法》第二十六条第一款所规定的债权人要求保证人承担保证责任的规定精神。依照本院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第三十四条第二款的规定，自保证人个旧市配件公司承诺之日起，保证合同的诉讼时效开始计算。故同意你院第一种意见。2007年《最高人民法院关于债务人签收“贷款对账签证单”的行为是否属于对已经超过诉讼时效的原债务的履行进行重新确认问题的复函（2007年3月4日（2006）民立他字第106号）》安徽省高级人民法院：你院（2006）皖民二监字第7号《关于安徽省投资集团有限责任公司与安徽电力临泉供电有限责任公司借款合同纠纷复查一案的请示报告》收悉。经研究认为：我院《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》（以下简称《批复》）中所称“对原债务的重新确认”，是指债权人要有催收逾期贷款的意思表示，债务人签字或盖章认可并愿意继续履行债务。你院请示所涉的案件中，安徽省投资集团有限责任公司（以下简称投资集团公司）2003年3月向债务人临泉县供电局发出的“贷款对账签证单”，其名称和内容均无催收贷款的明确表示。临泉县供电局局长张修法在“贷款对账签证单”上签署“通知收到”，表明债务人已经收到了“贷款对账签证单”，但不能推定为其有偿还已过诉讼时效债务的意思表示。因此，既不能把本案所涉“贷款对账签证单”简单理解为就是《批复》中的“催款通知单”，也不能把双方当事人发出和签收“贷款对账签证单”的行为视为对原债权债务的履行重新达成了协议。我院同意你院请示报告中的少数人意见。2008年《最高法关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》为正确适用法律关于诉讼时效制度的规定，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本规定。第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。第二条当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。第七条享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的，应适用合同法第五十五条关于一年除斥期间的规定。对方当事人对撤销合同请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持。合同被撤销，返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间从合同被撤销之日起计算。第八条返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。第九条管理人因无因管理行为产生的给付必要管理费用、赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道本人之日起计算。本人因不当无因管理行为产生的赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从其知道或者应当知道管理人及损害事实之日起计算。第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。第十一条权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。第十三条下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：（一）申请仲裁；（二）申请支付令；（三）申请破产、申报破产债权；（四）为主张权利而申请宣告义务人失踪或死亡；（五）申请诉前财产保全、诉前临时禁令等诉前措施；（六）申请强制执行；（七）申请追加当事人或者被通知参加诉讼；（八）在诉讼中主张抵销；（九）其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项。第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。第十五条权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。上述机关决定不立案、撤销案件、不起诉的，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道不立案、撤销案件或者不起诉之日起重新计算；刑事案件进入审理阶段，诉讼时效期间从刑事裁判文书生效之日起重新计算。第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”第十七条对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。第十八条债权人提起代位权诉讼的，应当认定对债权人的债权和债务人的债权均发生诉讼时效中断的效力。第十九条债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。债务承担情形下，构成原债务人对债务承认的，应当认定诉讼时效从债务承担意思表示到达债权人之日起中断。第二十条有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百三十九条规定的“其他障碍”，诉讼时效中止：（一）权利被侵害的无民事行为能力人、限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失代理权、丧失行为能力；（二）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（三）权利人被义务人或者其他人控制无法主张权利；（四）其他导致权利人不能主张权利的客观情形。第二十一条主债务诉讼时效期间届满，保证人享有主债务人的诉讼时效抗辩权。保证人未主张前述诉讼时效抗辩权，承担保证责任后向主债务人行使追偿权的，人民法院不予支持，但主债务人同意给付的情形除外。第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。第二十三条本规定施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本规定；本规定施行前已经终审的案件，人民法院进行再审时，不适用本规定。第二十四条本规定施行前本院作出的有关司法解释与本规定相抵触的，以本规定为准。2017年《民法总则》第九章诉讼时效第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第一百九十条无民事行为能力人或者限制民事行为能力人对其法定代理人的请求权的诉讼时效期间，自该法定代理终止之日起计算。第一百九十一条未成年人遭受性侵害的损害赔偿请求权的诉讼时效期间，自受害人年满十八周岁之日起计算。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第一百九十三条人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。第一百九十七条诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效。第一百九十八条法律对仲裁时效有规定的，依照其规定；没有规定的，适用诉讼时效的规定。第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。2017年《最高法民一庭明确民法总则与民法通则有关诉讼时效的规定适用规则》问：民法总则实施前，已逾民法通则规定的2年诉讼时效期间但未满3年，权利人起诉应否予以保护？答：民法总则在民法通则和最高人民法院司法解释基础上，对诉讼时效制度作出重大调整与重构，其中最重要的变化是将民法通则第一百三十五条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”调整为“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。有观点认为，民事主体权利受到损害事实发生在民法总则实施前，虽权利人提起诉讼已超过民法通则规定的2年诉讼时效期间，但由于2017年10月1日未满3年，根据民法总则规定，应受3年诉讼时效期间调整，权利人起诉应予保护。我们认为，首先，诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利、稳定法律秩序和维护交易安全。其次，民法总则与民法通则分别规定3年与2年的普通诉讼时效期间，属于相同事项上作出的不同规定，效力等级上处于同一位阶，根据新法优于旧法原则，在民法总则施行后普通诉讼时效期间应为3年。再次，权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。另外，按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定。本文来源：《民事审判指导与参考》2017年第4辑(总第72辑)

来源：中国邮政微邮局文：王律论法在民事法律领域中，及时、适当地履行通知、催告程序对于民事主体行使请求权、形成权等民事权利有着决定性作用，其直接关系到时效的中断、权利的获得、法律关系的存废等一系列法律问题。就劳动关系而言，尤为突出地表现在如何有效地送达解除劳动关系通知书这一问题上，笔者在此着重解析通过中国邮政EMS特快专递寄送解除通知书的法律效力问题，由此引申的一系列通知催告文书均可遵循该种做法。从劳动关系解除权的法律性质上看，除《劳动合同法》第三十六条规定的协商一致解除合同情形以外，从第三十七条至第四十一条所规定的解除权均属于形成权，该权利在单方作出意思表示送达即生效，无需依赖相对方的允诺。当然，在劳动者依据第三十七条提出解除合同时，法律在此作出了提前一定期限通知的程序性要求，由此产生了未到期限的解除意思表示能否撤销的争议，并引发附条件或附期限的权利与形成权的性质不符的矛盾，该争议在此暂不作论，因为其并不影响当存在法定情形时用人单位或劳动者单方作出解除通知的法律效力。基于这一性质，如何有效取证证明解除通知的送达以及其依据的解除事由，笔者认为通过中国邮政EMS快递方式寄送书面解除劳动合同通知书，同时在寄单上物品内容一栏注明是“解除劳动合同通知书”及具体的解除原因，是目前实践中最为便捷且较为容易保留证据的做法。有人可能会提到也可以用邮局挂号信送达，理由是参照《劳动部办公厅关于通过新闻媒介通知职工回单位并对逾期不归者按自动离职或旷工处理问题的复函》（劳办发〔1995〕179号）“以书面形式……直接送达有困难的可以邮寄送达，以挂号查询回执上注明的收件日期为送达日期”，但是邮寄挂号信时寄单封面上无法写明内容，挂号回执也并无内容项目显示，在双方对所寄内容物存在争议时，往往陷入举证困境。实务中，笔者经常遇到这样的提问，当事人疑虑如果对方故意不肯签收邮件怎么办，另有人提出能否以同样的操作方式通过其他快递公司邮寄。在此，笔者从以下三点进行解析：EMS邮寄具有权威性——因其是唯一适格寄递人在我国，信件寄递业务由邮政企业专营，中国邮政是唯一具备寄递信函资格的主体。依据《邮政法》第五十五条“快递企业不得经营由邮政企业专营的信件寄递业务，不得寄递国家机关公文”，《邮政法实施细则》（国务院令第65号，下称“邮政细则”）第四条“未经邮政企业委托，任何单位或者个人不得经营信函、明信片或者其他具有信件性质的物品的寄递业务，但国务院另有规定的除外。信函是指以套封形式传递的缄封的信息的载体。其他具有信件性质的物品是指以符号、图象、音响等方式传递的信息的载体。具体内容由邮电部规定”，可见，如果擅自选择其他快递公司邮寄可能会使所寄信函的效力受到质疑。EMS投递具有可靠性——因其拒收视为送达由于解除权的性质决定了解除意思表示送达即生效，不需要相对方作出承诺或意见，因此只要在寄单上明示内容便足以为对方所知悉，拒收行为是在其知悉了该内容之后的，即使拒收也不影响解除合同通知书的生效。寄件人可通过EMS官网查询送达记录及签收回执，如果被拒收导致无法投递，邮政部门应当原件退回，同时寄件人可要求出具退件回执。依据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》（法释[2004]13号，下称“邮寄送达文书规定”）第十一条“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”，而法院专递也是中国邮政EMS的一个承运项目，可见该原则同样可运用到解除通知的送达问题上。此外，即使相对人辩称非其本人签收而否认收到该通知书，也可据EMS投递的可靠性而斥之。依据“邮寄送达文书规定”第九条“有下列情形之一的，即为送达：（一）受送达人在邮件回执上签名、盖章或者捺印的；（二）受送达人是无民事行为能力或者限制民事行为能力的自然人，其法定代理人签收的；（三）受送达人是法人或者其他组织，其法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室的工作人员签收的；（四）受送达人的诉讼代理人签收的；（五）受送达人指定的代收人签收的；（六）受送达人的同住成年家属签收的”。又依据“邮政细则”第三十七条“邮件的投递方式，除邮电部另有规定外，按下列方式投递：（一）按址投递城镇居民的邮件，按收件人地址投递到平房院落门口或者楼房地面层的信报箱或者收发室。单位、单位内附设的机构和个人以及单位院内宿舍用户的邮件，投递到单位收发室。收发室应当设在楼房的地面层，两个以上单位同在一处的，应当商定统一接收邮件的地点”，由此可见EMS的投递方式是有严格规章可循的，特别在投递对象为单位时必须保证投递到单位的收发室，此即为有效送达情形，劳动者举证注明内容的EMS寄单、所寄信函复印件、邮件送达回执等证据可形成环环相扣的证据链，具有高度盖然性，用人单位面对该份送达至其工商登记地址并被成功签收的邮件即使辩称并非其单位工作人员所签收，实践中也不会被采纳。EMS举证具有便捷性——因其可使举证责任倒置当就劳动关系的解除发生争议时，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（下称“证据规则”）由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，当该解除决定是由用人单位作出时，则须由用人单位对其解除的合法性承担举证责任，因此能够充分举证证明已履行通知解除的程序及具体解除事由是明晰纷争的关键。在这个问题上，如果当事人正确地选择并适用了EMS邮寄解除通知书，则可以在举证问题上便捷地抢占先机，乃至引起举证责任倒置的效果。以《劳动合同法》第三十八条为例，劳动者以此为由解除劳动关系时将在接下来的劳动仲裁中主张经济补偿金，根据“证据规则”此时应由劳动者就其解除劳动关系的主张及其解除事由举证，特别是要对其作出解除的通知是否送达到用人单位的事实举证。依据最高人民法院《对河北省高级人民法院的复函》（[2003]民二他字6号），“债权人通过邮局以特快专递的方式向保证人发出逾期贷款催收通知书，在债权人能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下，除非保证人有相反证据推翻债权人所提供的证据，应当认定债权人向保证人主张了权利”，又依据“证据规则”第九条“下列事实，当事人无需举证证明：……（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；……前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”。由此可见，劳动者通过EMS邮寄解除劳动关系通知书并在寄单上注明所寄内容时，则只需要提供邮件寄单即可证明送达事实，或可在邮寄前将所寄信函与写明信函主要内容的寄单一同拍照保存更能保证万无一失。此时，若用人单位否定送达事实，则需要就此举出反证，相当于将证明劳动关系是否解除的证明责任向其倒置。

财政部福建专员办曾连续多年开展对中央驻闽国有商业银行和政策性银行呆账核销、自主表外减免欠息和抵债资产等“三项业务”不良资产管理情况的核查工作，发现了不少违规问题。现小编将银行不良资产管理过程中常见违规问题归纳提要如下，供参考。一、五级分类不正确，无法真实反映银行资产质量状况信贷资产是银行业的主要资产，信贷资产以借款人的实际还款能力进行贷款质量分类，大体划分为五个等级，即正常、关注、次级、可疑、损失，后三个等级为不良贷款类。准确划分信贷资产五级分类，是真实反映信贷资产风险状况的基本要求。在日常监管中时常发现有的银行为了掩盖不良资产真实状况，将不良类别信贷资产列在正常或关注类，人为制造信贷资产质量良好的假象，以应对上级行或银监部门的考核评比需要。一是有的银行将贷款利息逾期超过90天以上的贷款项目仍列在正常或关注类；二是借款人的生产或经营已经基本停产或无法正常生产经营，完全依靠其营业收入无法足额偿还贷款本息的贷款项目仍列在正常或关注类；三是借款人经营亏损严重，资金链出现断裂，需依靠政府应急资金，以贷还贷或借新还旧的贷款项目仍列在正常或关注类；四是借款人和担保人被其他银行起诉，或抵押物已被法院冻结，借款人已被其他银行调为不良等级的贷款项目仍列在正常或关注类。上述现象都直接影响五级分类的正确划分，不符合《贷款风险分类指引》的规定和要求。二、不良贷款在核销前没有采取必要措施减少损失列为损失类的不良贷款，在核销之前，经办行有关人员必须深入到项目现场实地开展调查，详细了解和掌握借款人实际生产经营、资产情况及其他有关借款人的相关信息，同时要实施必要程序和采取必要措施追讨债权，尽最大可能减少贷款损失。但在核查中经常发现许多经办行没有做到这些。一是有的银行在没有到现场开展尽职调查的情况下，就急于将不良资产进行批量打包转让，许多质量相对较好的信贷资产被迫进行转让，造成不应有的核销损失，这不符合财政部、银监局关于印发《金融企业不良资产批量转让管理办法》的有关规定；二是虽然开展了核销前的尽职调查，但许多调查只是走马观花式的，不够深入细致，有的只是简单发个催收通知书，有的经办行没有对借款人财产采取追偿和财产保全措施，有的没有尽力处置房屋等抵押物和尽力追讨借款担保人，有的借款人或担保人恶意逃债仍然逍遥法外；三是向法院提交诉讼的不良资产贷款项目，未向法院主张权利，未提出强制执行申请，最终无法取得债权人应有的受偿份额即批准不良资产核销。以上行为均不符合《金融企业呆账核销管理办法》的规定。三、对呆账责任人没有追究责任或责任追究不到位《金融企业呆账核销管理办法》明确规定，金融企业应建立呆账责任认定和追究制度，每核销一笔呆账，应查明呆账形成的原因，对确系主观原因形成损失的，应在呆账核销后完成责任认定和对责任人的追究工作。从核查情况看，个别银行对呆账责任人的责任追究较为严格和到位，而大部分银行在实际执行过程中，往往没有严格按照要求对相关责任人进行责任认定和追究，使规定的文件制度形同虚设。一是有的银行以贷款项目形成呆账是客观原因、未发现主观故意为由，认定经办行和经办人不负责相关责任；二是有的几千万甚至几亿元贷款呆账进行核销，损失严重，本应对责任人从重处理，但在责任认定时往往只界定为轻微违规责任；三是责任追究不够严肃，存在问责对下不对上、以岗位调动取代责任追究、以经济处罚替代行政处分或法律惩处，客观上助长了违规行为的频繁发生。四、其他方面问题一是批量转让不够审慎，转让价格明显偏低。有的抵押物如房屋、土地等价值完全覆盖本息的不良资产，如果通过诉讼有可能收回本息，从而不会造成损失，但许多银行罗列各种理由，以明显低于不良贷款本金进行转让，甚至发现有零价格转让资产情况；二是不符合中小企业类贷款呆账核销标准而按照中小企业类贷款呆账进行核销。如有的经办行将年销售额或资产总额超过2亿元的大型企业类贷款视为中小企业类贷款，其形成的贷款呆账按照中小企业类简易办法自主核销，违反了《金融企业贷款呆账核销管理办法》相关规定；三是主动申请终结执行，违规办理核销手续。如有的银行为了尽快推卸不良贷款责任，通过向法院集中提起诉讼，申请强制执行，统一申请终结执行的形式，主动取得法院的终结执行裁决，完成案件终结；四是应核销未及时核销不良贷款。主要表现在借款人已停止生产经营活动或宣告破产，相关法律程序已经终结多年，对借款人或担保人追偿多年无法收回贷款，有的连续多年未进行工商登记、被注销吊销营业执照，有的法人代表、实际控制人涉嫌违法犯罪，有的已丧失诉讼时效，经追偿后无法收回贷款本息的，仍列在次级类或可疑类贷款项目，没有及时核销；五是贷款保险未及时索赔。如有的贷款项目通过“企贷保”进行贷款保险，贷款项目发生呆账核销，已达到理赔条件，应按规定向保险公司索赔本金、利息以及相关费用，但没有做到尽职索赔；六是违规跨年核销贷款损失。有的银行为了调节年度利润指标，将当年年底发生转让的不良资产，在账务处理上，拖延至第二年才进行核销入账，违反了金融企业的权责发生制会计核算原则。七是核销后资产疏于管理。按照《金融企业呆账核销管理办法》规定，呆账核销后须比照表内不良贷款的管理方式，建立资产保全和追收制度，加强管理。但许多银行往往忽视这一点，有的没有指定专门机构和人员在表外继续建立台账记录尚未收回的已核销呆账情况，有的呆账核销后不再努力追讨，抱着能收回多少就收回多少和无所谓的心态，不闻不问，有的对核销后再追回的款项往往不太受重视，没有按规定入账，个别还成了账外账或“小金库”，甚至被挪用和贪污等；八是有的银行未及时修订和更新内部制度。对于呆账核销，财政部一般每两、三年都对《金融企业呆账核销管理办法》修订一次，但有的银行没有根据财政部最新修订的管理办法对银行业内部呆账核销管理办法进行重新修订或补充完善，仍然沿用旧版呆账核销管理办法，不符合《商业银行内部控制指引》“商业银行应当建立内部控制的评价制度，对内部控制的制度建设、执行情况定期进行回顾和检讨，并根据国家法律规定、银行组织结构、经营状况、市场环境的变化进行修订和完善”的相关规定。本文来源：中华人民共和国财政部

近日，有专业人士表示：“地产基金正在由债权管理转变为资产管理，从“地产+金融”变为“地产+金融+运营”。地产基金由债权管理向资产管理转型来源：证券日报网王丽新在中国城市化率不断提升和房住不炒的大势下，房地产行业正处在侧供给改革时期，以前地产行业享受土地红利，未来则是地产+房产，即“土地溢价+产品溢价”，这意味着不动产资产和产业地产将引来发展机遇。值得关注的是，对于不动产资产管理和产业地产运营而言，一般都需要资金的长期投入和运营，这意味着地产基金在其中扮演着重要角色。在“2019年中国房地产金融论坛”上，鸿坤基金执行总裁孔盈表示，这个时代不可能再有野蛮生长，地产基金要提升专业能力。孔盈进一步称，地产基金主要靠四个方面转型。第一是由散户思维转变为专户理财，散户思维意味着时间短、资产多样、被动收益，机构理财主要对机构和专业的投资人，看重的是不动产价值的挖掘，而且专注于某一项资产长期持有。“第二是由赚取差价转变为资产赋能的产品溢价。通过不动产的功能再造和内容赋能提升不动产的价值。”地产基金第三个转型方向则是由债权管理转变为资产管理，从“地产+金融”变为“地产+金融+运营”的概念。最后一个转型方向则涉及退出机制，即由单一的退出模式转变为多渠道退出。一个是资产增值后股权退出，第二个是处置资产退出，第三个是运营成熟之后通过资产证券化退出。