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房贷利率政策大调整!月供北京涨上海降,房价怎么走?

房贷利率政策大调整!月供北京涨上海降,房价怎么走?

2019-10-09 17:00:10 来源: 1947 0

国庆黄金周之后的第一天,等待大家的除了久违的工作以外,还有崭新的房贷利率政策。

根据中国人民银行的公告,从昨天也就是10月8日起,房贷利率将由之前按央行基准利率上浮一定比例确定,变为按LPR,也就是贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

LPR是啥?
定价形成机制的这一变化,将对购房者带来怎样的影响?
市场房贷利率是升了还是降了呢?

小编查阅了相关资料,为大家一一解读。


整理来源:中国基金报(chinafundnews) /凌云
新京报 /程维妙 陈鹏
愉见财经(fish-finance) /夏心愉


01
LPR到底是个啥?

LPR,贷款市场报价利率,通俗点说,就是选取了市场上有代表性的18家银行,综合参考他们的贷款利率报价,由指定发布人对报价进行计算,形成的平均利率。然后利率加点中引入央行及其省分行的参与。


各报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时前,以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出的数值。


与原有的LPR形成机制相比,新的LPR主要有以下几点变化:

一是报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成;

二是在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种;

三是报价行范围代表性增强,在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家,扩大到18家;

四是报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。



02
“换锚”后的房贷利率:北京涨了上海降了
 
以北京地区首套房贷为例,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。
 
按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算,北京个人住房贷款利率水平为首套房不低于5.4%,二套房不低于5.9%,相比新政前分别提升了0.01个百分点和0.02个百分点。
 
假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。
 
“换锚”之后,北京的房贷利率涨了,上海却降了。21世纪经济报道称,据两位沪上国有大行和股份行高管透露,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR-20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。
 
也就是说,上海房贷利率为首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。此前,上海普遍执行的是首套房最低基准利率95折,即4.655%。也就是说,新政之后首套房的最低利率或降低0.005个百分点。
 
对于上海首套房最低利率或下降,上海银行业人士表示,减点是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。而如果以全国最低下限4.85%计,上海的首套房房贷利率相较之前反而是上升了。

 

03
房贷利率究竟会上升还是下降?
 
那么在新政影响下,房贷利率究竟会上升还是下降?业内普遍认为,在“房住不炒”的政策基调下,房贷利率“换锚”对实际利率水平影响并不大。央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上也明确表示:有一点是肯定的,房贷的利率不下降!
 
我们来看看据易居房地产研究院的报告。14个城市10月份LPR贷款利率下的月供总的来说变动并不大,合肥、重庆、海口、无锡、珠海等城市几乎持平,涨得相对多的是宁波,不过也有像佛山这样的还跌了。

从城市级别划分来看,据易居研究院统计:

- 一线城市(以4个为统计):首套房的LPR房贷利率现在是5.23%,相比9月份的5.21%略有上升;一线城市二套房的LPR房贷利率现在是5.61%,相比9月份的5.58%略有上升。

- 三四线城市(以其中3个为统计):首套房的LPR房贷利率现在是5.59%,相比9月份的5.64%略有下降;三四线城市二套房的LPR房贷利率现在是5.83%,相比9月份的5.88%略有下降。

央行新政明确,首套房贷利率应不得低于5年期以上LPR,即4.85%,二套房贷利率不得低于增加60个基点后的5.45%。对比来看,新政前后房贷实际最低利率水平基本相当,变化不大。



04
楼市降温信号:房价企稳、成交量下降
 
9月,国家统计局发布的8月份70个大中城市商品房价格变动情况显示,当月共有55城的新房价格环比上涨,43城的二手房价格环比上涨均比上月减少5城,全国房价企稳态势明显。
 
尤其是一线城市中被视为风向标的北京,二手房价格同比、环比均继续下跌。8月份,北上广深4城的新房价格环比仅分别微涨0.5%、0.3%、0.2%、0.2%;二手房方面,北京的价格延续跌势,8月环比再下滑0.4%;上海、广州环比持平;深圳环比微涨0.2%。
 
而融360监测的数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个基点。二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2个基点,相当于在目前5年期LPR(4.85%)水平上分别加了62个基点和93个基点。

 

楼市降温除了体现在房价上,从成交量上也可窥见一斑,尤其部分城市过去的“金九银十”不再。中原数据显示,9月广州网签一手住宅成交量为6523宗,同比下跌33%。横向对比近4年,今年的市场表现仅优于“政策年”2017年。但与之对应的是,9月广州一手新批住宅6195宗,对比8月大幅增加2成,与年内市场热度较高的4、5月供应量基本处于同一水平,但成交却差强人意。
 
今年国庆期间,北京的楼市成交也十分低迷。据诸葛找房数据研究中心统计,2014至2019年国庆期间北京新建商品住宅网签量分别为538、442、216、222、235和190套,二手住宅网签量为56、101、209、28、44与41套。
 

也就是说,2019年国庆期间,北京新房仅网签190套,创2014年以来国庆期间新低;二手房网签量仅为41套,同比减少3套,除2017年的28套低值外,也是2014年以来的较低水平。

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