一、项目概述

借款人YTSL一厂，本金人民币220万元;保证人：YTHXSL有限责任公司。

该笔债权于2004年9月7日由中国银行转让给东方资产管理公司， 2007年3月8日由东方资产管理公司转让给东信联合资产管理有限公司， 2009年1月6日由东信联合资产管理有限公司转让给锐信投资有限公司。

2003年12月1日YT中院判决：借款人偿还本息，保证人承担连带清偿责任

2004年3月5日YT中院裁定：两被执行人无财产可供执行，执行程序终结，施发债权凭证。

二、项目分析

前期项目管理人通过尽调债务人财产，已经落实到借款人YTSL一厂名下的土地信息，但是显示该土地已经被查封，查封申请人为YTYSD葡萄酒庄有限公司,涉诉标的金额为660万元。但是由于其性质为国有划拨用地，虽然债务人名下的土地虽然位置较为优越，考虑到涉诉查封的问题加之国有划拨土地这一影响处置结果的因素，土地的剩余价值不大。访谈塑料一厂现场已经拆除，建成小区，根据剥离卷的资料也没有发现有价值的财产信息，该项目一度被搁置。

三、盘活过程

接手该项目后，由于前期的尽调对借款人的挖掘已经很深，于是将尽调的重点放在保证人YTHXSL有限责任公司身上。在查阅HXSL的房产信息时发现法院的查封信息：工商银行查封了HXSL及另一关联人YTXDSL有限公司经过评估确认的近3200万元的财产，但是只将其中的一部分通过拍卖的方式转让给了YTSHSY有限公司以偿还工商银行的借款，查封房产应该还有较大剩余。项目的盘活点初显眉目。

接着项目管理人又去市房管局重新落实了YTHXSL有限公司名下的房产信息，经过查询果然出现惊喜，YTHXSL公司名下还有两处房产，一处位于DG路58平米的住宅，另外一处是位于ZC路3111.18平米的房产，该两处房产目前均正处于查封中，房产均有房产证，说明权属无争议。同时幸运的是房产内档中含有此两处房产的查封裁定，查封申请人为YT银行股份有限公司（原YT市行业银行），ZH区人民法院查封，而且查封裁定的案号一清二楚。然而不幸的是查封裁定不显示涉案金额，那接下来的重点就是去法院落实查封房产的涉案金额了，届时所有问题自然都会水落石出了。

ZH区法院的本案诉及涉诉的查询较为通畅，项目管理人只要拿着调查函和律师证就可以，第二天便马不停蹄地赶到ZH区法院，仅用了小半天的时间就落实到了查封房产的涉案金额，共两笔涉诉，一笔本金30万元，一笔本金40万元，两笔本金加利息总计百十万元。而涉诉查封的房产虽然有一处是住宅，但是另外一处三千多平米的房产坐落位置优越，交通便利，即使是八九十年代的房产，价值依然足够大，保守估计也得一千多万元，剩余理论价值足以偿还项目本息。至此项目盘活点日渐明朗。

接下来的焦点任务就是要落实现场。ZC路现场目前是YTSHSY有限公司在正常经营，现场访谈门卫称HXSL五六年前就已经倒闭了，大部分财产给了SHSY，这一信息与前手管理人查询的房产已经裁决过户的信息相吻合。又看了前手项目管理人查询的YTSHSY有限公司的工商，唯独缺少房产住所证明信息，于是又去工商局落实到了SHSY的工商內档确实是租赁的YTHXSL的涉诉查封的房产进行租赁经营。

介于该项目之前上报盘活时本案诉已经落实无瑕疵而且有债权凭证，至此项目可以申报盘活。

四、风险描述

1、保证人YTHXSY有限公司名下坐落于YT市ZH区ZC路房产与坐落于YT市ZH区DG路房产被YT银行股份有限公司查封，两笔涉案标的金额为本金合计70万元，房产定价需要考虑该涉案标的额；坐落于ZH区DG路的房产系住宅，该房产的性质也会影响最终的房产定价。

2、该项目的执行法院是YT中院，介于前期和YT中院的部分法官接触，YT中院目前正在大规模清理积案，可能会给项目的变更主体和恢复执行带来一定的困难。

五、处置思路

该项目可以通过推介寻找买家和申请法院查封财产两种处置方式双管齐下进行操作。

借款人YTSL一厂土地的第一查封申请人YTYSD葡萄酒庄有限公司和保证人YTHXSL有限公司房产的承租人YTSHSY有限公司是目前项目存在的潜在合作伙伴，可以商谈该查封申请人及承租人是否对该笔债权感兴趣。待项目恢复执行后轮候查封债务人及担保人的房产土地，可通过与干系人谈回购或找到第三方代理或购买进行合作，合作伙伴对价值实现和风险瑕疵防控的作用力应体现在如下方面：

轮候查封债务人及保证人的房产土地，介于土地第一查封申请人YTYSD葡萄酒庄有限公司目前已经吊销，密切关注该公司对该查封财产续封及处置的动向。

介于YTSL一厂为集体所有制企业，推动法院协调债务人的主管部门回购债权。

六、盘活感悟与知识点

通过这个项目的盘活过程，个人总结以下两点：

第一、尽调的流程是发现承债人，挖掘其财产线索，核实其财产线索和价值，诸如反复验证循环，此流程缺一不可。

第二：尽调财产要深入挖掘、细致入微。特别是对一些已经存在涉诉查封的财产，更要做到细中有细。