服务热线:0532-88721099(周一至周五:9:00 ~ 18:00)
全面尽调细致分析 抵债协议暗藏玄机

全面尽调细致分析 抵债协议暗藏玄机

2024-07-12 15:44:56 来源: 点金人原创 1755


一、项目概述

借款人HXDQ集团公司, 该笔债权从中国银行山东省分行,经中国东方资产管理公司XY办事处、东信联合资产管理有限公司,最终转让至锐信投资有限公司名下,共转让5笔债权,本金合计人民币49720553.69元,无担保人。

1998年6月1日本案经过XY中级人民法院审理,做出了(1998)青经初字第N号判决书:判决被告HXDQ集团公司偿还原告中国银行XY分行为其垫付的LC51C61071B号信用证项下款项1443344.98美元以及自1997年12月24日至1998年2月24日期间的押汇利息1919.8美元,合计1462364.06美元。

1999年7月26日XY中级人民法院裁定:因被执行人已停止经营,企业负债累累,目前已有多家法院对其执行,现被执行人已无财产可供执行,裁定终结执行。

其余四笔债权因未诉且时效中断,丧失胜诉权。

二、项目分析

在本项目的前期尽调过程中,发现债务人HXDQ集团公司已被工商局吊销营业执照;曾查询过其名下的一块集体土地,但材料为抄写的,效力不足;名下无房产登记;且住所地相近的一家正常经营的山东HT 电器有限公司可能与其有关联。

通过网搜发现,HXDQ集团公司曾是山东省著名的XB、GB生产厂商,但是在1997年间突然整体垮台,集团公司债台高筑,截止1月份,债务连本带利超过4亿元,而集团的总资产额为4.1亿元,资债相抵,公司已经被掏空。

通过分析,我认为盘活该项目的关键是理顺清楚HXDQ集团公司97年的资产抵债的清晰过程,落实每一笔资产的流转及流转过程是否合法,在评估的资产中是否有因客观原因未能流转的资产,重点关注山东HT 电器有限公司与HXDQ集团公司的关系。

三、盘活点的发现及盘活

1、发现资产线索

由于在LZ的土地、房产查询渠道不通畅,且怀疑HXDQ集团公司与山东省HT 电器有限公司有关联,鉴于山东省HT 电器有限公司正常经营且资产丰富,我们决定先从调查两家公司的关系入手.通过调取山东省HT 电器有限公司的工商发现,二者没有改制或更名的关系,唯一和资产有关系的是山东HT 电器有限公司的住所地和原HXDQ集团公司相同,一份政府文件显示,原属于HXDQ集团公司的房产抵债给中国农业银行LZ支行及LZ市经济开发投资公司,山东HT 电器有限公司向农行LZ支行及LZ市经济开发投资公司租赁使用。

为了进一步验证该工商文件内容的真实性,我们通过LZ市发改局首先确认了HXDQ集团公司与山东HT 电器有限公司没有改制关系。又通过LZ市档案局,查询到当年的抵债返租协议的政府文件,确定抵债返租协议的真实性,但在抵债返租协议中明确表示,抵债资产仅仅为HXDQ集团公司下属LZ电冰柜厂的一、二期工程的房产,而土地使用权、商标、生产许可证、商誉、水电等无形资产依然归HXDQ集团公司所有。

这进一步印证了HXDQ集团公司仍有未抵债的资产。

2、核实资产线索

通过前手人的基本尽调情况,结合查询抵债返祖协议的内容发现的未抵债资产线索,确定下一步就是通过各种查询渠道确定HXDQ集团公司的承债资产。

通过LZ市房产局查询HXDQ集团公司、其多次更名企业及对外投资企业,均无房产登记。

通过现场实际使用企业的工商档案查询,发现租赁的房屋权利人是LZ市农村信用社,结合网搜信息,确定现场的另一部分房屋也已经抵债给LZ市农村信用社。

由于LZ市国土局认定必须要法院的工作人员前来方可查询,因此,我们通过公司内部资料的查找,找到了一份最近的被告中包含HXDQ集团公司的一份涉诉法院卷宗,结合我方的律师身份和充分的其他佐证材料,LZ市国土局最终为我方出具了一份土地权属证明文件,证明在承债人HXDQ集团总公司名下仍登记有两块土地,分别为:HXDQ集团总公司,莱集用22280217(面积:24734平方米  用途:工业)、HX实业总公司,莱集用22280216(面积:22638.00平米  用途:工业)

取回该档案之后,我方发现出具证明中的权利人HX实业总公司与HXDQ集团公司的工商更名企业“HX实业公司”仅一字之差,为了保证证据的扎实性,我方再次前去LZ市国土局要求查看两处土地的土地档案内档,重新确定土地权利人;通过内档中的盖章,确定合法权利人为“山东HXDQ集团总公司”,与HXDQ集团公司工商中企业名称变更完全一致。

确定登记土地权利无误后,我方前去HXDQ集团公司现场,通过访谈及现场测量,确定HXDQ集团公司原住所地现场的土地与登记土地面积一致,确定土地现场。

为了尽快推进该项目的处置工作。我方前去LZ市住建局村镇建设中心,了解该处土地是否有规划开发意向,村镇建设中心的领导表示此事需直接咨询镇政府。通过镇政府的分管镇长了解到,该处土地目前没有明确的土地规划文件,但是属于该镇的整体土地有规划,并把该镇的整体土地规划图发送给我方,通过规划图显示,登记在HXDQ集团公司名下的两块集体土地,规划为工业用地。

2014年5月28日,LZ市国土局出台一份关于金仓街道南杨村拟征收土地补偿安置方案。该方案的土地补偿标准为75万元/公顷。鉴于该土地所处位置为LZ市的农村,且土地性质为集体工业建设用地,发生时间较近,认定可以作为HXDQ集团公司集体工业建设用地补偿标准的评估依据。基于该补偿标准,HXDQ集团公司应得到的补偿金为人民币355万元。

3、核实承债主体无瑕疵

通过去XY中级人民法院查询案件的本案诉,确定承债人为HXDQ集团公司且可恢复执行,无其他风险。

至此,该项目承债人明确,承债资产明确,确定盘活。

四、风险描述

1、土地上有建筑物,房地分离,处置难度较大。

2、土地虽已经有总体规划图,但无具体规划文件。且未核算职工安置等费用。

上述资产瑕疵,可能会影响到项目的处置速度和项目价值的评估。

五、处置思路

1、基于该项目承债人及承债资产明确,应首先在XY中院尽快启动恢复执行及变更申请执行人程序,拿到变更申请执行人及土地查封生效裁定。

2、与土地现场一路之隔的山东HT 电器有限公司为原HXDQ集团公司高管董志良成立,且访谈获悉,山东HT 电器有限公司因扩建厂房需要土地资源,我方待查封该处土地后,可引入山东HT 电器有限公司参与处置该处土地。

3、查封后,或等待该地块的整体规划,择机处置。

六、盘活感悟与知识点

盘活感悟:

尽调工作要保证全面深入、相互验证,方能还原事实真相。

该项目尽调中,当通过工商证明承债人的房产已经抵债返租时,我们不能简单就认为这个文件已经证明承债人资产已全部流转,而应进一步深入落实抵债返租协议,正是通过这项工作,我们才发现新的资产线索。

抵债返租:

抵债返租,又称为以资抵债、返租经营,指债务人将其固定资产、流动资产作价后抵偿给债权人,然后债权人将抵债资产返租给债务人的经营方式。

与抵债返租形式最接近的是“售后租回”,售后租回交易,是指卖主(承租人)将自己全部或部分的资产出售后,又将该资产从买主(出租人)处租回。

二者无原则区别,只不过“抵债”是抵顶给特定对象(债权人),“售出”的对象则无限制。


 项目推荐

查看更多 >>>

温馨提示

3秒后弹窗将自动关闭