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请教同事得思路,财产流转取证据

请教同事得思路,财产流转取证据

2019-07-19 22:15:49 来源: 点金人原创 950

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  前言

  渠道开拓很重要,有了良好的渠道才能拿到所需信息,尽调就是搞定人。

  一、项目简介 

  借款人YT工业有限公司, 2笔债权,本金115万元。抵押物为价值148万办公楼及厂房。2002年11月20日YT市法院进行民事调解:YT工业有限公司偿还借款115万及利息;2003年11月1日裁定:被执行人已停业清算,无财产可供执行,终结执行。

  二、前期尽调与项目分析

  前期尽调发现债务人YT工业有限公司被吊销营业执照,工商出资到位。

  剥离卷中有一份烟开[2003]**号文件显示YT管委会于2003年10月8日将YT工业有限公司3299.38平方米的土地使用权及地上建筑物、其他附着物无偿收回,导致抵押物抵押失效。

  一般政府无偿收回土地可以理解,但是无偿收回土地上的所有建筑物,包括厂房就难以理解了,除非厂房原来就属于政府。于是确定厂房权属、落实开发区管委无偿收回土地及厂房是否正确、调查债务人名下是否还有别的财产就成为尽调重点

  三、盘活点的发现及盘活

  确定思路后,首先对YT业有限公司名下的财产进行尽调,经查询其名下在有一处房产,无查封抵押;而企业原有的厂房及土地都已过户给别人,没有查询到厂房的归属信息。虽然查询到名下有房产,但处置起来可能有瑕疵,不足以报盘活,还需确认原厂房的归属,找到更多价值才行。

  作为新人,缺乏尽调思路,不知从何角度再调查厂房的归属。碰巧这时公司的前辈孙明昌在YT办事处,经过请教得到一个思路:企业的厂房一般都不会是违章建筑,在建设时会有建设审批,可以去城建档案馆查询其是否有相关信息。有了这个思路后去城建档案馆果真查询到了该企业的厂房信息,该厂房是自建的,造价75万元,属于YT工业有限公司,不仅查到了厂房归属,还查询到了开发区管委的一份文件,文件上显示开发区管委将土地租给YT工业有限公司,租期14年,至2001年止;并将土地上的一处房产卖给YT工业有限公司,至此可以确定YT工业有限公司名下土地租用到期被收回没有问题,其名下有两处厂房,属于其自有财产,不属于开发区管委,不应被无偿收回。这样算是找到厂房归属的证据。

  项目要盘活还需要拿到开发区管委无偿收回土地及厂房的证据,这个证据在剥离卷上有提及,就是烟开[2003]**号文件,但是这份文件去开发区管委不给查询,去档案馆查询说没有,一时进行不下去,后来经过分析,既然厂房和土地被收回去了,也就是说YT工业有限公司不能失去了对这些财产的处置能力,现在这些财产都已经流转到别处,那么在交易的时候肯定不会是合成玛瑙交易的,一定有一些特殊的方式完成的交易,那么在流转信息中可能会有发现,按照这个思路出发,在房产局查询财产流转时发现了一份涉诉,这份涉诉内容是YT管委会于2003年10月8日以烟开[2003]**号文件将YT合成玛瑙工业有限公司位于YT I-3小区 3299.38平方米的土地使用权及地上建筑物、其他附着物无偿收回。后因YT工业员工与公司之间存在劳动纠纷,YT工业52名员工向开发区管委申请解决该纠纷,管委迫于压力,拍卖了**路**号的厂房,以解决YT工业有限公司职工工资、养老保险。

  找到管委无偿收回土地及厂房的证据,为了验证这份资料的准确度,之后又去了社会保障中心确认了纠纷信息,去法院确认这涉诉信息的真实性及拍卖资金的使用情况,拿到了劳动仲裁文件、涉诉真实性的证据、烟开[2003]**号文件、以及剩余资金的证明。

至此项目盘活。

  四、盘活感悟

  1.作为新人,最欠缺的就是尽调思路,遇到问题要多向有经验的同事请教,虚心请教才能尽快提高,同时自身也要不断努力学习,才能尽快适应尽调工作的需求。

  2.渠道开拓很重要,有了良好的渠道才能拿到所需信息,尽调就是搞定人。

  3.懂得感恩,作为新人会有很多人关心帮助你,尤其是带你的人,你对他们最好的回报就是盘活项目,不辜负他们的用心。最新、最全的资讯尽在点金人:www.dianjinren.com


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